能見台 不動産の簡単な説明
バブル崩壊後、早くも10年以上が経過した。
この間、我が国に累積された不良債権は数十兆円とも１００兆円超とも言われており、これが現在の景気の足かせとなっているのは周知の事実だろう。
その結果、不動産・株式は激しく値下がりを続け、とりわけ都市部の不動産に至っては、ピーク時の3分の１以下までに下落している例も珍しくない。
つまり、日本はデフレのサイクルから抜け出せず苦しんでいる。
だが、読者にはここでよく考えてほしい。
不動産の価格が下がったからといって、本当にその不動産が持っている値打ちが下がったのだろうか。
例えば、東京駅前の土地を例に考えてみよう。
バブル最盛時に、１００坪で１００億円の土地があったとする。
この土地が値下がりして、現在は3億円になっていたと仮定しよう。
値段に換算すれば3分の１であるが、この土地の利用価値としてはどうだろうか。
世界的な大都市、東京の玄関口である。
バブル最盛時と現在を比較しても、それほど不動産の利用価値が変わったとは思えない。
こんな例はどうだろう。
例えば、新宿の高級住宅街に自宅を持っていたとする。
もし、その土地価格が3分の１になっても、自宅の利便性は変わらないし、新宿の賑わいもそれほど変わってはいない。
つまり、バブルが崩壊したと言っても、日本という国の経済力が落ちた訳ではないのである。
日本のＧＤＰ（国内総生産）をみても、ここ数年はやや下がり傾向ではあるが、５００兆円レベルの巨額なＧＤＰを維持している（巨大な公共投資の恩恵もあるが）。
また、円ドルレートを見ても、１９９７年に起こったアジア通貨危機をも乗り越え、比較的安定して推移している。
さらに、個人金融資産は約１４００兆円に達しているのだ。
結論から言えば、日本の不動産のステータスは、バブルが崩壊したといっても何ら変わりはないのである。
それにも関わらず、土地はまだ下がり続けている。
これは、「土地神話」なるものが崩壊し、土地はいつまでも上がり続けるという固定観念が崩れたためだ。
現在では、いつまで続くとも判らない土地価格の下落に、なかなか不動産購入に気が進まないという状態なのだろう。
確かに不動産価格の底はまだ見えない。
しかし、十分な収益が得られる不動産ならどうだろうか。
それが、預金金利がほぼ０に近い時代に、年収益率3％、場合によっては10％、15％というような高利回りが可能ならどうだろうか。
それを実現するのが、「収益不動産（収益物件）」なのである。
収益不動産とは、収入が定期的に計上される不動産、つまり賃料収入がある一棟売マンション・オフィスビル・店舗ビルなどの事だ。
現在、土地価格下落の影響を受け、販売されている収益不動産の利回りは、10％前後は当たり前、物件によっては過％以上という物件も少なくない状態である。
今、５千万円の資金で投資する場合を考えよう。
この５千万円で、銀行に１年間の定期預金をしたとする。
５千万円も定期預金すれば、多少プレミアを付けてくれるだろうから、この金利を０．３％としよう。
１年間で受け取る金額は、ただ、「不動産を買うほどの資金はない」と考える読者もいるだろう。
だが、最近ではユニークな収益不動産が人気を呼んでいる。
それは、賃貸している分譲マンションを購入する方法である。
詳細は後述するが、とりわけワンルームマンションなら、数百万円クラスで購入出来る物件もある。
これならば、比較的手軽に不動産投資を行える。
また、「まだまだ土地価格が下落して損をしないだろうか。」と考える読者も少なくないと思う。
しかし、不動産との出会いは「縁」である。
例えば、ある不動産を欲しいと思っても、所有者が売らないと言えば絶対に買えない。
また、ちょっとした時間差で誰かに先を越されて購入出来ないケースもわずかに１年間で100万円である。
これに対して、収益率（年利回り）10％の収益不動産を購入したとしよう。
なんと、１年間で５００万円が手に入る計算である。
したがって、もし遊休の資金があるならば、収益不動産投資に振り向けるのも、非常に効果的な資産活用術である。
これほどの高収益率物件だと、多少土地価格が購入後に下落しようとも、事業計画としては十分に成立するだろう。
また、ペイオフ解禁時代を迎え、資産を不動産に振り分けておくのもひとつの選択肢だ。
つまり、仮に不動産価格の底値時期が判ったとしても、その時に優良な不動産が買えるかどうかは別問題なのである。
それよりも収益不動産を購入して、ちゃんと事業計画が成立するか、あるいは人生設計との位置付けにおいて、その不動産購入がプラスになるかどうかで判断すべきである。
私はこれまでに多くの収益不動産の売買、あるいは所有・管理を行って来たが、不動産というものは売買するにしろ、管理するにしろ、それなりのノウハウ・知識が必要である。
では、プロしか不動産を扱えないかと言うと決してそうではない。
サラリーマンや主婦、定年を迎えて悠々自適の生活をしている読者でも十分可能である。
そんな収益不動産を購入しようとする方々の一助になればと考えている。
私がプロとして経験して来た様々な事柄を踏まえ、より実践的にアドバイスをして行きたい。
また、これから不動産業を目指す人々にも、業務の指針となれば幸いである。
これは国土交通省の資料より作成したデータで、土地価格を１００として作成したものである。
これを見れば、昭和伍年にバブルが始まって土地価格が急上昇を開始し、平成２年、３年でピークを迎え、平成４年からは恐ろしい勢いで土地価格が下落している事が判る。
つまり、これがバブル経済とバブル崩壊時における土地価格の実態なのである。
この中で、まず目に付くのは、都市部の値下がりの割合が非常に厳しい事だ。
全国平均で見ると、土地価格は平成２年、３年におけるピーク時の６％であるのに対し、全体で見ても東京圏では９％、大阪圏では６％となっている。
また、とりわけ商業地における下落が非常に大きいという事も判る。
ただ、私はバブルの頃にも大阪圏で不動産の売買を行っていたが、当時の感覚からすると、基準地価にしても公示地価にしても、実際売買されている価格よりかなり低かったと記憶している。
つまり、実際の土地価格の下落は、このデータ以上であると言えるだろう。
土地はすでにバブル前の水準に達しているのである。
では、土地価格はいつ底値を迎えるのだろうか。
これは正直な話、まだ判らないという他ない。
ただ、事業計画を考える上で、十分に採算が取れる価格帯になって来た事だけは確かである。
不動産の売買を長年行って来て感じるのは、不動産との出会いは「縁」という事だ。
いくら「この不動産が欲しい」と思っても、所有者が売ってくれなければ手に入らないし、少しの時間差で他人が先に購入してしまうかもしれない。
また、非常によい不動産が売りに出ていても、今度はこちらの資金的な事情で購入出来ない場合もある。
つまり、いくら「今が底値だ」と判ったとしても、その時に、優良な物件が購入出来る保証は何もないという事だ。
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